Dette må du tenke på når du pusser opp en bygårdsleilighet
I Oslo finnes det mange eldre bygårder, og en totalrenovering kan både være en spennende og omfattende prosess. Skjulte forhold dukker ofte opp underveis og kan påvirke prosjektets kostnader og fremdrift. Derfor er det viktig å være godt forberedt, forstå hvilke uforutsette ting som kan oppstå og planlegge for et smidig og vellykket oppussingsprosjekt sammen med din prosjektleder. Simen, som har tatt steget videre fra prosjektleder til teamleder for prosjekt i Lomundal, deler noen nyttige tips og råd som er verdt å få med seg før du setter i gang med ditt oppussingsprosjekt!
Hvorfor uforutsette ting kan oppstå etter prosjektstart
Ved totalrenovering av leiligheter i eldre bygårder må man ta høyde for at det ofte kan oppstå uforutsette forhold underveis i prosessen. Befaringene som utføres i forkant er i hovedsak overflatebefaringer, noe som innebærer at tilbudet baseres på det som er synlig rent visuelt, samt det entreprenøren av erfaring bør vite på befaringstidspunktet uten nærmere undersøkelser.
Når arbeidet først settes i gang og gulv, vegger eller tak åpnes, er det sannsynlig at det avdekkes ulike forhold som man ikke kunne vite på forhånd, enten det gjelder elektriske anlegg, rørføringer eller konstruksjoner. Slike funn kan som nevnt påvirke prosjektet økonomisk og tidsmessig – men alt kan i praksis løses med en positiv og løsningsorientert tilnærming.
Ting man bør tenke over ved oppussing av en bygårdsleilighet
Oppussing som medfører søknadsplikt
Før du setter i gang med oppussingen, er det viktig å avklare med kommunen hvilke regler og krav som gjelder for akkurat din leilighet og bygård, og vurdere dette opp mot arbeidet du ønsker utført. Dette er fordi enkelte typer arbeid kan være søknadspliktige, som for eksempel å gjøre endringer i en bærende konstruksjon eller å gjøre inngrep i etasjeskillet, som kan være skifte av sluk. Dersom du planlegger for å endre bruken av et rom, medfører dette også søknadsplikt. Et eksempel er om du ønsker å gjøre en bod (tilleggsdel) om til et oppholdsrom (hoveddel).
Endring av bærende konstruksjoner for ønsket planløsning
Dersom man ønsker å endre bærende konstruksjoner for ønsket planløsning krever dette en del planlegging, søknader og beregninger utført av statiker e.l. En slik prosess kan både være fordyrende, og i noen tilfeller forsinkende om den startes for sent. Det er derfor essensielt å starte med å avdekke og avklare ulike faktorer så tidlig som mulig, helst en god stund før arbeidene igangsettes.
Informer naboer og sett deg inn i borettslagets regler
For å sikre en så sømløs oppussingsprosess som er til minst mulig bry for alle, er det viktig å være innforstått med borettslagets regler og å informere naboer om det kommende prosjektet. Vi anbefaler å sjekke med styret i ditt borettslag hvilke lokale regler og vedtekter som gjelder. Det kan også hende at enkelte borettslag ønsker en formell søknad for arbeidene som skal gjennomføres, for å ha kontroll på hva som blir utført i de forskjellige boenhetene. Det er også viktig å informere naboene om planene i god tid, da dette kan gjøre prosessen både enklere og hyggeligere for alle parter.
Behov for avretting av gulv
De fleste produsenter av parkett, laminat og flis har et krav om at avviket maks kan være +/- 2mm per lengdemeter, for at deres garanti skal gjelde. I gamle bygårder blir dette ofte en utfordring da man finner reelle avvik som er langt utover dette grunnet alderen på bygningene, bevegelse i grunnen, annen tidligere utført oppussing etc. Avretting av gulv er derfor ofte en ting man bør ha i tankene ved oppussing av bygårdsleiligheter, og er en uforutsett ting som kan oppstå underveis i prosessen.
På utkikk etter nytt gulv? Les vår guide med inspirasjon og tips til å finne det riktige gulvet til ditt hjem!
Å ta vare på eksisterende gulv
Dersom man ønsker å ta vare på det eksisterende gulvet i leiligheten er det ofte mulig. De fleste eldre gulv kan slipes og overflatebehandles, men det er viktig å gjøre undersøkelser sammen med for eksempel en gulvsliper. Noen gulv har nemlig blitt slipt ned en del ganger allerede, og i noen tilfeller kan det hende at det ikke er forsvarlig med enda en runde.
Restaurering av rosetter og stukkatur
Rosetter og stukkaturer bidrar til å skape det klassiske og elegante uttrykket som bygårdsleiligheter ofte har, og mange ønsker å ta vare på disse for å bevare den opprinnelige sjarmen. Både rosetter og stukkaturer kan som regel restaureres av spesialister på området, for eksempel av en gipsmaker. Dette arbeidet kan enten utføres på plassen, men det kan også demonteres av en liten del som gipsmaker kan kopiere på eget verksted og remontere.
Dersom du ønsker nye rosetter og stukkaturer kan gipsmaker lage nye, men dette er et noe annet kostnadsbilde enn restaurering. Enkelte leverandører selger også rosetter og stukkaturer i hardplast, som enkelt kan monteres med lim og males før eller etter montering i ønsket farge.
